Den 1. kom og gik. Den 5. kom og gik. Der står stadig ingen husleje på kontoen, og lejeren svarer kort eller slet ikke.
Det er den situation, flest danske udlejere søger på, og det er også den, der bliver dyrest at improvisere sig igennem. Rækkefølgen betyder noget, fristerne betyder noget, og din dokumentation afgør, hvad du overhovedet kan gøre gældende bagefter.
Her er, hvad du gør nu, og hvad du kan sætte op, så næste lejemål står stærkere.
Kort fortalt
- Skriv til lejeren med det samme, og gør det skriftligt. Det, der aftales mundtligt, forsvinder i en tvist.
- Et påkrav er det formelle skridt, der skal til, før manglende betaling kan få konsekvenser for lejeforholdet. Det har sine egne krav til indhold og frist.
- Depositummet er sikkerhed for opgørelsen ved fraflytning. Det løser ikke en løbende restance, mens lejeren stadig bor der.
- Mange lejere i restance kan søge hjælp i kommunen. Det er ofte den hurtigste vej til, at pengene faktisk lander.
- Det, der virker, bliver sat op før kontrakten: en dokumenteret vurdering af lejeren, en sikkerhed du kan bruge, og en dækning af det, sikkerheden ikke rækker til.
Første skridt: få det på skrift
Send en venlig, konkret rykker samme uge. Skriv beløbet, hvilken måned det vedrører, og hvornår du forventer betaling. Bed om et svar, også hvis svaret er dårligt nyt.
Mange restancer er en enlig hændelse: et jobskifte, en regning der væltede måneden, en fejl i en betalingsaftale. De sager løser sig hurtigst, når du gør det nemt at svare og nemt at betale.
Gem alt. Mails, sms, betalingsoversigter og eventuelle aftaler om afdrag. Din dokumentation er det eneste, der tæller, hvis sagen senere skal vurderes af andre end jer to.
Påkrav: det formelle skridt
Rykkeren er den venlige version. Påkravet er den formelle. Det er det skridt, der skal til, før manglende betaling kan få konsekvenser for selve lejeforholdet, og det har egne krav til både indhold og frist.
Et påkrav skal som minimum gøre tre ting klart: hvilket beløb der mangler, hvilken frist lejeren har til at betale, og hvad konsekvensen er, hvis fristen ikke bliver overholdt. Formuleringen skal være til at forstå, og fristen skal være den, loven kræver.
Er du i tvivl om formen, så få den tjekket, før du sender. Et påkrav med en forkert frist eller en uklar formulering kan koste dig hele skridtet, og så starter du forfra.
Hvad depositummet faktisk dækker
Her ligger den dyreste misforståelse.
Depositummet er sikkerhed for lejerens forpligtelser og bliver gjort op, når lejeforholdet slutter. Det er ikke en konto, du trækker fra, når huslejen udebliver i en løbende måned. Den forudbetalte leje er heller ikke frie midler, den dækker de sidste måneder af lejeforholdet efter det, I har aftalt i kontrakten.
Med andre ord: sikkerheden hjælper dig ved afslutningen. Den hjælper dig ikke med likviditeten undervejs. Det er derfor, en restance, der får lov at løbe, bliver stor, længe før den bliver synlig i en opgørelse.
Peg på den offentlige hjælp, før du eskalerer
En lejer, der er bagud med huslejen og risikerer at miste boligen, kan i nogle tilfælde få hjælp af kommunen. Kommunen kan hjælpe med huslejerestance i en periode, og der bliver set særligt på børnefamilier og på borgere i en udsat situation. Hjælpen kan være betinget af, at der laves en aftale om økonomien.
Det er værd at nævne over for lejeren, og det er ikke velgørenhed fra din side. En kommunal ordning er ofte den hurtigste vej til, at pengene faktisk bliver betalt, og den er billigere for dig end en tom bolig og en sag, der trækker ud.
Skriv det neutralt: “Hvis økonomien er presset lige nu, kan du kontakte din kommune og spørge til hjælp til huslejerestance.”
Når lejeforholdet alligevel ender
Gennemfør flyttesyn og udarbejd fraflytningsrapport efter reglerne. Det gælder også, når lejeren flytter under en konflikt, og det gælder især der.
Lav en fraflytningsopgørelse post for post med dokumentation: restance, istandsættelse efter det aftalte, og forbrug der endnu ikke er afregnet. Modregn sikkerheden i opgørelsen.
Er der et beløb tilbage, når sikkerheden er brugt, skal det gøres gældende over for lejeren. Det kan ende hos en inkassopartner, og uenighed om selve opgørelsen hører hjemme i Huslejenævnet i din kommune. Derfor er fristerne og rapporterne ikke formalia, de er det, der afgør, om kravet stadig er dit.
Mere om den del i artiklen om, hvad du gør, når depositummet ikke rækker.
Sådan gør du det næste lejemål mindre sårbart
Vurder lejeren på et dokumenteret grundlag, før du skriver under. En struktureret vurdering af betalingsevnen siger mere end tre lønsedler i din indbakke, og den giver dig noget at henvise til, hvis du siger nej.
Skriv sikkerheden tydeligt ind i kontrakten. Depositum og forudbetalt leje er to poster, også når der stilles garanti for dem.
Overvej en garanti, når en god ansøger mangler likviditet ved indflytning. Du bestemmer fortsat, hvilken sikkerhed du kræver, garantien er en måde at stille den på.
Overvej en udlejerforsikring til det, sikkerheden ikke rækker til. Restance og istandsættelse kan tilsammen overstige den stillede sikkerhed, og det er præcis det hul, en udlejerforsikring er lavet til.
Sådan gør Keyhole det nemmere
Tenant Screening giver dig en struktureret vurdering af en kommende lejers økonomi, før du skriver under. Du får en samlet anbefaling, ikke rå økonomiske data, og du træffer selv beslutningen.
Keyhole Guarantee gør det muligt at acceptere en lejer, der ikke kan lægge hele sikkerheden kontant, uden at du går på kompromis med den sikkerhed, du kræver. Lejeren er fortsat ansvarlig for berettigede krav ved fraflytning.
Keyhole Landlord Protection er en udlejerforsikring udviklet sammen med TRYG. Den dækker dokumenterede tab, der ligger ud over den stillede sikkerhed, efter forsikringens vilkår.
De tre løser hver sin del: én kvalificerer beslutningen, én sikrer, at der er sikkerhed, og én dækker, når sikkerheden ikke er nok.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg tage af depositummet, når huslejen udebliver?
Depositummet gøres op ved fraflytning. Det er ikke en konto, du kan trække fra i et løbende lejeforhold.
Hvor hurtigt skal jeg reagere?
Samme uge. En skriftlig rykker koster dig ingenting og gør alle de følgende skridt lettere.
Hvad er forskellen på en rykker og et påkrav?
Rykkeren er en betalingspåmindelse. Påkravet er det formelle skridt med egne krav til indhold og frist, og det er det, der kan få konsekvenser for lejeforholdet.
Dækker en depositumsgaranti manglende husleje?
En garanti dækker berettigede krav inden for garantisummen og efter de aftalte vilkår. Spørg altid om udbetalingsgrundlaget, før du accepterer en garanti.
Kan lejeren få hjælp til restancen?
I nogle tilfælde ja, gennem kommunen. Det er værd at nævne tidligt.
Hvor klager vi, hvis vi er uenige om opgørelsen?
Huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger.
Book en samtale
Tal med Daniel om dine lejemål, og hvad der giver mening at sætte op, før den næste kontrakt bliver skrevet under.
Kilder
- Lejeloven (retsinformation.dk), betaling af leje, påkrav, sikkerhedsstillelse og fraflytning
- Aktivloven (retsinformation.dk), kommunal hjælp ved huslejerestance
- Huslejenævnet, borger.dk
- Keyhole Landlord Protection, udlejerforsikring udviklet i samarbejde med TRYG
