Du kender situationen. Du har fundet den rigtige lejer, papirerne ser fine ud, og så viser det sig, at de ikke kan lægge tre måneders depositum kontant oven i den forudbetalte leje og den første måneds husleje.

Du kan holde fast i kravet og miste lejeren. Eller du kan gå på kompromis med sikkerheden, hvilket ingen udlejer bør gøre.

En depositumsgaranti er den tredje mulighed. Her er, hvordan den fungerer set fra din side af bordet, og hvad du bør spørge om, før du accepterer en.

Kort fortalt:

  • En depositumsgaranti betyder, at en tredjepart stiller sikkerheden over for dig i stedet for lejerens egne kontanter.
  • Du bestemmer fortsat, hvilken sikkerhed du kræver. Garantien er en måde at stille den på, ikke en lempelse af dit krav.
  • Lejeren er stadig fuldt ansvarlig for berettigede krav ved fraflytning.
  • Det kræver, at du har en aftale med udbyderen, og at lejeren bliver kreditgodkendt.
  • En depositumsgaranti er ikke en forsikring, og den er ikke det samme som en udlejerforsikring.
  • Det er et andet instrument end et kontant depositum. Spørg altid om udbetalingsgrundlaget, før du accepterer.

Hvad er en depositumsgaranti set fra din side?

Ved et kontant depositum har du selv pengene stående. Ved en garanti har du i stedet et krav mod en tredjepart, som har forpligtet sig til at betale, hvis du gør et berettiget krav gældende.

Keyhole Guarantee er udformet som en uigenkaldelig anfordringsgaranti. Uigenkaldelig betyder, at den ikke kan trækkes tilbage, mens den er aktiv. Anfordringsgaranti betyder, at udbetalingen sker på anfordring efter det aftalte grundlag, og ikke først når en tvist er afgjort.

Det er den mekanik, du skal forstå. Den er ikke den samme som kontanter i hånden, og du bør vide præcis, hvad der udløser en udbetaling, før du siger ja.

Hvad garantien erstatter — og hvad den ikke erstatter

Den kan erstatte

  • Lejerens kontante depositum
  • Lejerens forudbetalte leje, hvis garantien udstedes for den del også

Keyhole Guarantee kan udstedes i to dele, én for depositummet og én for den forudbetalte leje, og garantisummen følger lejekontrakten. Hvad der gælder i det enkelte lejemål, afhænger derfor af, hvad der aftales. Vær opmærksom på, at hvis garantien også dækker den forudbetalte leje, har lejeren ikke betalt den kontant — og så er der ikke nogen forudbetalt leje at bo op i slutningen af lejeforholdet.

Den erstatter ikke

  • Din ret til at fastsætte, hvilken sikkerhed du kræver
  • Lejekontrakten eller dine forpligtelser efter lejeloven
  • Flyttesyn og fraflytningsrapport
  • Din dokumentation af boligens stand ved ind- og udflytning
  • Din opgørelse af kravene ved fraflytning
  • Lejerens ansvar for de krav, du gør gældende

Med andre ord ændrer en garanti, hvor pengene kommer fra. Den ændrer ikke, hvordan du driver lejemålet.

Hvad du bør spørge enhver udbyder om

Dette er den vigtigste del af artiklen, og den gælder for alle udbydere, også os. En garanti er kun værd noget, hvis du ved, hvornår den betaler.

  1. Hvornår udbetales der, og på hvilket grundlag?
  2. Hvilke indsigelser fra lejeren skal udbyderen respektere, før der udbetales?
  3. Hvor længe gælder garantien, og hvad afslutter den?
  4. Hvad sker der ved lejerskifte eller ved forlængelse af lejeforholdet?
  5. Hvad dækker garantien beløbsmæssigt, og hvordan er summen fastsat?
  6. Hvad sker der, hvis lejeren ikke betaler udbyderen tilbage bagefter?
  7. Hvad kræves der af mig som udlejer i dokumentation, når jeg gør et krav gældende?

Får du ikke klare svar på de syv spørgsmål, er sikkerheden ikke afklaret, uanset hvad produktet hedder.

Sådan foregår en sag ved fraflytning

  1. Lejeforholdet slutter, og du gennemfører flyttesyn og udarbejder fraflytningsrapport som normalt.
  2. Du opgør kravene i en fraflytningsopgørelse, post for post, med dokumentation.
  3. Du gør kravet gældende over for udbyderen efter det aftalte grundlag.
  4. Udbetalingen sker inden for få hverdage, når grundlaget er på plads.
  5. Lejeren er fortsat ansvarlig og skal betale udbyderen tilbage.

Den sidste linje er værd at være tydelig om over for lejeren fra starten. En garanti flytter likviditeten, ikke ansvaret. En lejer, der tror, at garantien betaler for skader, får en ubehagelig overraskelse — og den samtale ender hos dig.

Krav og begrænsninger

  • Løsningen gælder kun for lejemål, hvor du er Keyhole Partner.
  • Lejeren skal kreditgodkendes. Bliver lejeren ikke godkendt, kan garantien ikke stilles.
  • Lejeren betaler en præmie, som ikke er opsparing og ikke betales tilbage.
  • Garantien har en beløbsgrænse, og den fastsættes ud fra lejekontrakten.
  • Lejeren kan ikke selv vælge løsningen. Den forudsætter din aftale med Keyhole.

Hvad lejekontrakten skal sige

Uklarhed her koster dig ved fraflytning, ikke ved indgåelsen.

  1. Skriv, hvilken sikkerhed du kræver, og med hvilket beløb, udtrykt i antal måneders leje.
  2. Skriv depositum og forudbetalt leje som to separate poster, også når der stilles garanti.
  3. Skriv, at sikkerheden stilles som garanti, og hvilke af de to poster garantien dækker.
  4. Skriv tydeligt, hvad der er aftalt om istandsættelse ved fraflytning.
  5. Gem garantidokumentet sammen med lejekontrakten og indflytningsrapporten.

Depositumsgaranti eller udlejerforsikring — det er ikke det samme

De to bliver ofte blandet sammen, og forskellen er reel.

Depositumsgaranti

En tredjepart stiller den sikkerhed, lejeren ellers skulle have betalt kontant. Det er ikke en forsikring. Lejeren betaler præmien, og lejeren er fortsat ansvarlig.

Udlejerforsikring

Keyhole Landlord Protection er en udlejerforsikring udviklet i samarbejde med TRYG. Den dækker tab, der ligger ud over den stillede sikkerhed. Den erstatter altså ikke depositummet — den dækker det, depositummet ikke rækker til.

De to kan bruges sammen, men de løser to forskellige problemer: den ene sørger for, at der er sikkerhed. Den anden dækker, når sikkerheden ikke er nok.

Sådan kan du tilbyde det til dine lejere

  1. Bliv Keyhole Partner. Det er forudsætningen for, at dine lejemål kan omfattes.
  2. Beslut, hvilken sikkerhed du kræver, og hvilke poster du vil acceptere garanti for.
  3. Skriv det ind i din standardlejekontrakt, så det er ens på tværs af lejemål.
  4. Nævn muligheden i boligannoncen. Det er ofte det, der afgør, om en god ansøger søger.
  5. Vær tydelig over for lejeren om, at ansvaret ved fraflytning er uændret.

Ofte stillede spørgsmål

Er en garanti lige så god som kontanter?

Det er et andet instrument, og det bør vurderes på sine egne vilkår. Spørg om udbetalingsgrundlaget, beløbsgrænsen, gyldighedsperioden og hvilke indsigelser fra lejeren der skal respekteres, og vurdér ud fra svarene.

Er en depositumsgaranti en forsikring?

Nej. Det er en garanti, der stilles over for dig. Keyhole Landlord Protection er en forsikring, men det er et andet produkt, der dækker noget andet.

Hvem betaler for garantien?

Lejeren betaler præmien.

Hænger lejeren stadig på skaderne?

Ja. Lejeren er fortsat ansvarlig for berettigede krav og skal betale udbyderen tilbage, hvis der er udbetalt.

Kan lejeren selv vælge Keyhole?

Nej. Du skal have en aftale med Keyhole, før løsningen kan bruges på dine lejemål.

Skal jeg stadig holde flyttesyn og lave fraflytningsopgørelse?

Ja. Garantien ændrer intet ved dine forpligtelser eller din dokumentation.

Hvad hvis lejeren ikke bliver kreditgodkendt?

Så kan garantien ikke stilles, og sikkerheden må stilles på anden vis.

Se hvordan Keyhole Guarantee fungerer for udlejere

Gennemgå vilkår, udbetalingsgrundlag og hvad der kræves, før du beslutter dig.

Book en samtale

Tal med Daniel om dine lejemål, og hvad der giver mening for din udlejning.