De fleste problemer i et lejeforhold bliver skabt, før lejeren flytter ind. De bliver bare først synlige, når lejeren flytter ud.

Denne tjekliste følger et lejemål fra annoncen til nøgleoverdragelsen. Den er lavet til den private udlejer med nogle få boliger, og den kan bruges som den er.

Hvert punkt er kort med vilje. Vil du have dybden, ligger den i de artikler, der er linket undervejs.

Kort fortalt

  • Skriv dine kriterier ned, før du annoncerer.
  • Bed først om økonomisk dokumentation, når ansøgeren er reelt aktuel.
  • Brug standardlejekontrakten, og skriv sikkerheden ind som to adskilte poster.
  • Hold indflytningssyn, og lav rapporten med billeder og dato.
  • Aftal tydeligt, hvad der gælder ved fraflytning, allerede ved indflytning.
  • Gem kontrakt, rapporter, kvitteringer og garantidokumenter samlet ét sted.

1. Før annoncen

  • Beslut huslejen og de faste udgifter, og hvad der er inkluderet.
  • Beslut hvilken sikkerhed du kræver, udtrykt i antal måneders leje.
  • Beslut hvilken dokumentation du beder ansøgere om, og brug den samme til alle.
  • Beslut om du accepterer garanti som sikkerhedsstillelse, så du ikke skal tage stilling under pres midt i en ansøgerrunde.
  • Tag ordentlige billeder. En ærlig annonce giver færre fremvisninger og bedre ansøgere.

2. Annoncen og fremvisningen

  • Skriv huslejen, de faste udgifter, sikkerheden og indflytningsdatoen i annoncen. Uklarhed her koster dig tid senere.
  • Nævn i annoncen, hvis du accepterer en garanti i stedet for kontant depositum. Det er ofte det, der afgør, om en god ansøger overhovedet søger.
  • Brug det samme korte spørgeskema til alle ansøgere. Det gør sammenligningen ærlig, og det gør et afslag lettere at forklare.
  • Bed ikke om lønsedler i første runde. De hører til, når ansøgeren er aktuel.

3. Vurdering af ansøgeren

  • Bed om dokumentation for indkomst og faste udgifter, når du er nede på de reelle kandidater.
  • Vurder betalingsevnen i det konkrete lejemål, ikke personen.
  • Brug de samme kriterier på alle, og skriv kort ned, hvorfor du valgte som du gjorde.
  • Slet oplysningerne om de ansøgere, der ikke fik boligen.
  • Mere om, hvad du må spørge om og hvor længe du må gemme det, i artiklen om at vurdere en lejer lovligt.

4. Kontrakten

  • Brug den gældende standardlejekontrakt. Særlige aftaler hører til i paragraffen om særlige vilkår, og de skal være forståelige.
  • Skriv depositum og forudbetalt leje som to adskilte poster. De er to forskellige ting, også når der stilles garanti for dem.
  • Hold dig inden for grænserne: op til tre måneders depositum og op til tre måneders forudbetalt leje.
  • Skriv, hvad der er aftalt om istandsættelse ved fraflytning.
  • Skriv, hvordan huslejen betales, og hvilken dag den falder.
  • Underskriv digitalt, og gem kontrakten et sted, du kan finde den om tre år.

5. Sikkerheden

  • Aftal hvordan sikkerheden stilles: kontant på din egen konto, kontant på en særskilt depositumskonto adskilt fra din drift, eller som garanti.
  • Stilles der garanti, så gem garantidokumentet sammen med kontrakten, og læs udbetalingsgrundlaget, før du accepterer.
  • Bekræft skriftligt over for lejeren, hvad du har modtaget, og hvad det dækker.
  • Vær tydelig over for lejeren om, at ansvaret ved fraflytning er det samme, uanset hvordan sikkerheden er stillet.
  • Mere om forskellen på indskudsgaranti, depositumsgaranti og udlejerforsikring i artiklen om de tre begreber. Mere om depositumskontoen, og hvornår den giver mening i Danmark, i artiklen om depositum og indskud.

6. Indflytningen

  • Hold indflytningssyn. Er du udlejer af mere end én bolig, er det et krav, og det er uanset hvad den bedste halve time, du bruger på lejemålet.
  • Lav indflytningsrapporten ved synet, og send den til lejeren inden for fristen.
  • Tag billeder af hvert rum, af gulve og af hvidevarer, med dato.
  • Noter målerstande.
  • Gennemgå nøgler, og skriv ned hvor mange der er udleveret.
  • Fortæl lejeren, hvordan der meldes fejl, og inden for hvilken frist.

7. Under lejeforholdet

  • Følg med i, at huslejen kommer, og reager i samme uge, hvis den udebliver.
  • Hold al vigtig kommunikation skriftlig.
  • Gem kvitteringer for reparationer og vedligehold.
  • Varsl ændringer skriftligt og med det varsel, der gælder.
  • Mere om, hvad du gør, når huslejen udebliver, i artiklen om manglende husleje.

8. Fraflytningen

  • Indkald skriftligt til flyttesyn med det varsel, der kræves.
  • Hold synet, og udarbejd fraflytningsrapporten ved synet.
  • Skriv hver post ned med dokumentation, og hold dig til det, der er aftalt om istandsættelse.
  • Gør kravene gældende inden for fristen. Det, der ikke står i rapporten, kan du ikke tage med bagefter.
  • Lav opgørelsen post for post, modregn sikkerheden, og betal resten tilbage uden unødig ventetid.
  • Mere om, hvad du gør, når sikkerheden ikke rækker, i artiklen om det.

Det, der oftest går galt

Ingen indflytningsrapport, så der er intet at sammenligne med ved fraflytning.

Flyttesynet holdes for sent eller slet ikke, og istandsættelseskravet bortfalder.

Depositum og forudbetalt leje står som ét beløb i kontrakten.

Lønsedler ligger i indbakken to år efter, at ansøgeren fik nej.

Reglerne fra en norsk vejledning bliver brugt på et dansk lejemål.

En restance får lov at løbe i tre måneder, fordi det er ubehageligt at skrive den første mail.

Sådan gør Keyhole det nemmere

Tenant Screening giver dig et dokumenteret grundlag, før du skriver under, som en samlet anbefaling frem for rå økonomiske data.

Keyhole Guarantee gør det muligt at acceptere en god ansøger, der mangler likviditet ved indflytning, uden at du går på kompromis med den sikkerhed, du kræver.

Keyhole Secure holder depositummet adskilt, hvis du foretrækker et rent spor frem for likviditet undervejs.

Keyhole Landlord Protection er en udlejerforsikring udviklet sammen med TRYG, som dækker dokumenterede tab ud over den stillede sikkerhed efter vilkårene.

Fire punkter på listen, fire steder hvor det plejer at gøre ondt.

Book en samtale

Tal med Daniel om dine lejemål, og hvilke af punkterne der er værd at sætte op først.

Kilder

  • Lejeloven (retsinformation.dk), depositum, forudbetalt leje, indflytningssyn, fraflytning og frister
  • Typeformular A10, den autoriserede standardlejekontrakt
  • Huslejenævnet, borger.dk
  • Datatilsynet, behandling af personoplysninger om ansøgere