Lejeren er flyttet. Lejligheden skal males, der mangler en måneds husleje, og rengøringen tager en dag mere end planlagt. Du lægger tallene sammen og kan se, at sikkerheden ikke dækker.
Det er et almindeligt udfald, ikke et særtilfælde. Sikkerheden i et dansk lejemål har et loft, og en dårlig fraflytning har det ikke.
Det afgørende er, hvad du gør i ugerne omkring fraflytningen. Der bliver det afgjort, om du stadig har et krav, eller om det er bortfaldet af sig selv.
Kort fortalt
- Hold flyttesyn og udarbejd fraflytningsrapport efter reglerne. Gør du ikke det, kan hele istandsættelseskravet bortfalde.
- Krav, der ikke står i rapporten, kan ikke gøres gældende senere, bortset fra skjulte fejl og svig.
- Du kan kun kræve istandsættelse efter det, der er aftalt, og almindeligt slid og ælde er ikke lejerens regning.
- Sikkerheden modregnes i opgørelsen. Det, der er tilbage, er et krav mod lejeren.
- En udlejerforsikring er lavet til netop det beløb, der ligger ud over sikkerheden.
Først: sørg for, at kravet stadig er dit
Rækkefølgen ved fraflytning er ikke formalia. Den er selve kravet.
Indkald til flyttesyn skriftligt og med det varsel, reglerne kræver. Hold synet, og udarbejd fraflytningsrapporten ved synet, så lejeren får den med det samme.
Skriv alt ned. Hver enkelt post, hvert rum, hver skade, med billeder og dato. En rapport med “diverse istandsættelse” er svær at forsvare, og den bliver dyr, når den bliver prøvet.
Overhold fristen for at gøre krav gældende efter flyttesynet. Krav, der ikke er rejst inden for fristen, og som ikke fremgår af rapporten, kan ikke tages med bagefter. Det er den enkeltfejl, der oftest koster en udlejer hele istandsættelsen.
Er du udlejer af mere end én bolig, gælder kravene om syn og rapport direkte for dig. Er du udlejer af én bolig, er dokumentationen lige så vigtig i praksis, for uden den står påstand mod påstand.
Hvad du kan kræve, og hvad du ikke kan
Du kan kræve istandsættelse efter det, der er aftalt i kontrakten, inden for rammerne af reglerne om normalistandsættelse. Hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling er den kategori, der typisk kan aftales.
Du kan kræve det, lejeren skylder: restance, forbrug der ikke er afregnet, og dokumenterede udgifter som følge af misligholdelse.
Du kan ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand, end den blev overtaget i. Du kan heller ikke kræve almindeligt slid og ælde dækket, og du kan ikke kræve poster, der ikke står i rapporten.
Derfor er indflytningsrapporten lige så vigtig som fraflytningsrapporten. Den er dit bevis for, hvordan boligen så ud, da lejeren fik nøglerne.
Sådan laver du en opgørelse, der holder
Skriv opgørelsen post for post, med beløb og dokumentation for hver post.
Vedlæg fakturaer og tilbud. Et estimat uden bilag er svært at fastholde.
Modregn depositummet, og vis modregningen tydeligt i opgørelsen.
Skriv, hvad der er tilbage, og hvordan lejeren kan betale det.
Send opgørelsen inden for den frist, der gælder, og gem kvitteringen for afsendelsen.
En klar opgørelse løser de fleste sager i sig selv. Det er de uklare, der ender i nævnet.
Når der stadig mangler penge
Først: send et krav til lejeren med opgørelsen vedlagt. Mange betaler, når regnestykket er til at følge.
Dernæst: en betalingsaftale er ofte bedre end en tvist. Det er de færreste sager, hvor der er mere at hente ved at trække den.
Derefter: inkasso, hvis kravet er ubestridt og stadig ikke bliver betalt.
Og hvis I er uenige om selve opgørelsen: Huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger, afgør den slags sager. Nævnet koster et gebyr, og din dokumentation er det, der afgør sagen.
Regn med tid. Det er derfor, mange udlejere vælger at dække risikoen på forhånd frem for at forfølge den bagefter.
Depositum, garanti og forsikring gør tre forskellige ting
Depositummet er den sikkerhed, lejeren stiller, og den har et loft.
En depositumsgaranti betyder, at en tredjepart stiller sikkerheden over for dig i stedet for lejerens egne kontanter. Den flytter likviditeten, ikke ansvaret, og lejeren er fortsat ansvarlig for berettigede krav. En garanti er ikke en forsikring.
En udlejerforsikring dækker dokumenterede tab, der ligger ud over den stillede sikkerhed, efter forsikringens vilkår. Det er den eneste af de tre, der er lavet til beløbet oven på sikkerheden.
De to sidste kan bruges sammen. Den ene sørger for, at der er sikkerhed. Den anden dækker, når sikkerheden ikke er nok.
Sådan gør Keyhole det nemmere
Keyhole Landlord Protection er en udlejerforsikring udviklet sammen med TRYG. Den dækker dokumenterede tab ud over den stillede sikkerhed, når tabet skyldes lejerens misligholdelse, efter forsikringens vilkår og med den selvrisiko, der fremgår af vilkårene.
Den erstatter ikke dit flyttesyn, din rapport eller din opgørelse. De tre ting er stadig forudsætningen for, at der overhovedet er et krav at dække.
Se de aktuelle vilkår og priser på produktsiden.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad sker der, hvis jeg glemmer flyttesynet?
Er du udlejer af mere end én bolig, kan istandsættelseskravet bortfalde helt. Det er den dyreste fejl i hele forløbet.
Kan jeg tilføje en post efter flyttesynet?
Kun undtagelsesvis, for eksempel ved skjulte fejl eller svig. Regn med, at det, der ikke står i rapporten, ikke kan kræves.
Skal jeg betale resten af depositummet tilbage, før opgørelsen er klar?
Du gør opgørelsen op og betaler det, der er tilbage. Der er ikke en fast lovbestemt frist for tilbagebetalingen, men vent ikke unødigt, og hold lejeren orienteret.
Dækker en udlejerforsikring manglende husleje?
Restance kan være omfattet efter vilkårene. Læs dækningsomfanget, og se, hvad der kræves af dokumentation.
Er en garanti det samme som en forsikring?
Nej. En garanti stilles over for dig i stedet for kontanter, og lejeren er fortsat ansvarlig. En udlejerforsikring dækker dit tab efter vilkårene.
Hvor lang tid tager en sag i Huslejenævnet?
Det varierer mellem kommuner. Regn med uger frem for dage, og hav dokumentationen klar fra start.
Se Keyhole Landlord Protection
Gennemgå dækning, vilkår og selvrisiko, og se, hvad der kræves af dokumentation ved en anmeldelse.
Book en samtale
Tal med Daniel om dine lejemål, og hvordan du dækker det, sikkerheden ikke rækker til.
Kilder
- Lejeloven (retsinformation.dk), flyttesyn, fraflytningsrapport, normalistandsættelse og frist for krav
- Huslejenævnet, borger.dk
- Keyhole Landlord Protection, udlejerforsikring udviklet i samarbejde med TRYG
