Jeśli najemca nie płaci czynszu, postępujesz w trzech krokach: pisemne przypomnienie z terminem, następnie ostrzeżenie na podstawie § 4-18 tvangsfullbyrdelsesloven (norweskiej ustawy o egzekucji), które daje dwutygodniowy termin, a na końcu wniosek o eksmisję do namsmannen (organu egzekucyjnego). Eksmisję może przeprowadzić wyłącznie organ egzekucyjny.
Jeśli najemca zapłaci zaległy czynsz i narosłe koszty, zanim eksmisja zostanie przeprowadzona, postępowanie zostaje zatrzymane.
Procedura jest taka sama niezależnie od tego, jak nazwiesz najemcę, i warto jej starannie przestrzegać od pierwszego dnia. Dokumentacja, którą zbierasz po drodze, później rozstrzyga sprawę.
W skrócie:
- Najpierw skontaktuj się z najemcą na piśmie i, jeśli to możliwe, uzgodnij rozwiązanie.
- Wyślij przypomnienie i dolicz do roszczenia opłatę za upomnienie oraz odsetki za zwłokę.
- Wyślij ostrzeżenie na podstawie § 4-18 tvangsfullbyrdelsesloven, które daje dwutygodniowy termin.
- Jeśli termin minie, złóż wniosek o eksmisję do namsmannen.
- Podstawą jest § 13-2 ust. 3 lit. a tvangsfullbyrdelsesloven.
- Eksmisję przeprowadza wyłącznie organ egzekucyjny, nigdy Ty sam.
- Zgłoś roszczenie z kaucji lub gwarancji w obowiązującym terminie.
1. Od razu skontaktuj się na piśmie
Pierwszy krok jest zarazem najprostszy: skontaktuj się z najemcą i zapytaj, co się stało.
Wiele zaległości wynika z przyczyn praktycznych, a nie celowych. Spóźniona pensja, zmieniony numer konta, choroba. Porozumienie co do tego, kiedy i jak kwota zostanie zapłacona, rozwiązuje większość takich sytuacji, zanim zmienią się w sprawy.
Zrób to na piśmie, e-mailem lub w systemie do obsługi najmu. Dzięki temu masz zarówno rozmowę, jak i dokumentację, a nic Cię to nie kosztuje.
Jeśli uzgodnicie plan spłaty, zapisz go z kwotami i terminami i niech obie strony go potwierdzą.
2. Przypomnienie, opłata i odsetki za zwłokę
Jeśli płatność nadal nie wpływa, wyślij pisemne przypomnienie z nowym terminem.
Możesz pobrać opłatę za upomnienie wysłane najwcześniej 14 dni po terminie płatności oraz żądać odsetek za zwłokę od zaległej kwoty.
Od początku prowadź roszczenie przejrzyście: którego miesiąca dotyczy, jaka jest kwota, termin płatności i co zostało doliczone. Jasno udokumentowane roszczenie znacznie łatwiej później obronić.
3. Ostrzeżenie z § 4-18: dwutygodniowy termin
To formalny krok i od niego postępowanie zaczyna mieć znaczenie prawne.
Ostrzeżenie wysyła się najemcy na piśmie i daje ono dwutygodniowy termin. Formularz policji ujmuje to tak: najemca otrzymuje 14 dni na zapłatę.
Ostrzeżenie musi informować najemcę:
- Jaka kwota jest należna i za jaki okres
- Że złożysz wniosek o eksmisję, jeśli roszczenie nie zostanie uregulowane w terminie
- Że eksmisji można uniknąć, płacąc zaległy czynsz, odsetki i koszty przed jej przeprowadzeniem
Ten ostatni punkt jest ważny i warto ująć go życzliwie. Zwykle chodzi Ci o to, żeby dostać pieniądze, a nie żeby pozbyć się najemcy.
Policja udostępnia gotowe formularze ostrzeżeń, a Huseierne (norweskie stowarzyszenie właścicieli nieruchomości) ma wersję cyfrową.
4. Wniosek o eksmisję do namsmannen
Jeśli termin minie, a roszczenie nie zostanie uregulowane, składasz wniosek o eksmisję do namsmannen.
Wniosek musi zawierać dane stron, podstawę roszczenia i dokumentację potwierdzającą wysłanie ostrzeżenia. Podstawą wniosku z powodu niezapłaconego czynszu jest § 13-2 ust. 3 lit. a tvangsfullbyrdelsesloven.
Namsmannen rozpatruje sprawę i przeprowadza eksmisję, jeśli warunki są spełnione. Czas rozpatrywania różni się w zależności od okręgu.
5. Co może zrobić tylko namsmannen
Eksmisję przeprowadza organ egzekucyjny i tylko on.
Jako wynajmujący nie możesz wymienić zamków, usunąć rzeczy najemcy, odciąć prądu lub wody ani w inny sposób samodzielnie zmusić najemcy do wyprowadzki. Dotyczy to także sytuacji, w której najemca ewidentnie jest Ci winien pieniądze.
Wzięcie spraw w swoje ręce może sprawić, że sprawę, którą byś wygrał, przegrasz, a do tego może mieć dla Ciebie konsekwencje. Pozwól namsmannen wykonać swoją pracę.
6. Zgłoś roszczenie z kaucji lub gwarancji
Równolegle z opisanym wyżej postępowaniem zgłoś roszczenie z zabezpieczenia ustanowionego dla najmu.
Jeśli zabezpieczeniem jest kaucja gotówkowa na zablokowanym koncie, postępuj zgodnie z procedurą wypłaty obowiązującą w banku. Jeśli strony się nie zgadzają, sprawa jest rozstrzygana we właściwym trybie, a takie spory rozpatruje Husleietvistutvalget (norweska Komisja ds. Sporów Najmu, HTU).
Jeśli zabezpieczeniem jest gwarancja, zgłoś roszczenie dostawcy w terminie określonym w dokumencie gwarancji. Przeczytaj dokument przed zgłoszeniem i sprawdź, jakie dokumenty są wymagane.
Jeśli dostawca wypłaci roszczenie, skieruje je następnie do najemcy. Najemca nadal odpowiada więc za tę kwotę.
7. Husleietvistutvalget
Jeśli nie zgadzacie się co do kwoty, rozliczenia lub tego, co można potrącić, zarówno Ty, jak i najemca możecie skierować sprawę do Husleietvistutvalget, publicznego organu rozstrzygającego spory dotyczące najmu.
Zachowuj całą dokumentację od pierwszego dnia: umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, przypomnienia, ostrzeżenie i całą pisemną korespondencję. Na tej podstawie komisja wydaje rozstrzygnięcie.
Jak zmniejszyć ryzyko następnym razem
Gdy sprawa jest już za Tobą, warto zastanowić się, co można zrobić inaczej przy kolejnym najmie.
- Przed podpisaniem umowy oceń zdolność najemcy do płacenia, mając uzasadnioną podstawę i przestrzegając przepisów o ochronie danych.
- Uzgodnij zabezpieczenie przed wprowadzeniem się i jasno wpisz kwotę oraz formę do umowy najmu.
- Korzystaj ze standardowej umowy najmu i podpisu cyfrowego.
- Ustaw automatyczne pobieranie czynszu i przypomnienia, aby od razu wychwycić brak płatności.
- Dokumentuj przekazanie lokalu zdjęciami i protokołem.
- Prowadź całą korespondencję na piśmie i w jednym miejscu.
Z Keyhole możesz zebrać umowę, ocenę zdolności kredytowej i zabezpieczenie w jednym miejscu i widzieć, jakie zabezpieczenie ustanowił każdy najemca.
Najczęściej zadawane pytania
Jak długo muszę czekać z wysłaniem ostrzeżenia?
Ostrzeżenie można wysłać, gdy płatność jest już zaległa. Wielu wynajmujących czeka, aż minie termin z przypomnienia, aby najpierw spróbować rozmowy. W każdym przypadku ostrzeżenie daje dwutygodniowy termin od chwili jego wysłania.
Czy mogę sam eksmitować najemcę, który przestał płacić?
Nie. Eksmisję może przeprowadzić wyłącznie organ egzekucyjny.
Co się stanie, jeśli najemca zapłaci po złożeniu przeze mnie wniosku?
Jeśli zaległy czynsz i narosłe koszty zostaną zapłacone przed przeprowadzeniem eksmisji, można jej uniknąć.
Czy mogę żądać odsetek i opłat?
Możesz pobrać opłatę za upomnienie wysłane najwcześniej 14 dni po terminie płatności oraz odsetki za zwłokę od zaległej kwoty.
Czy kaucja lub gwarancja pokrywa niezapłacony czynsz?
Niezapłacony czynsz to typowe roszczenie, które może zostać pokryte do uzgodnionej kwoty. To, co faktycznie obejmuje gwarancja, określa dokument gwarancji.
Co, jeśli najemca odmawia wyprowadzki po zakończeniu najmu?
Obowiązuje ta sama procedura: ostrzeżenie z § 4-18 z dwutygodniowym terminem, a następnie wniosek o eksmisję do namsmannen.
Czy złożenie wniosku o eksmisję coś kosztuje?
Tak, w trakcie postępowania powstają opłaty i koszty. Aktualne stawki podaje namsmannen.
Kolejne kroki
Jesteś wynajmującym?
Umów bezpłatną, niezobowiązującą rozmowę z Emmą i sprawdź, jak zebrać umowę, ocenę zdolności kredytowej i zabezpieczenie w jednym miejscu przed rozpoczęciem kolejnego najmu.
Jesteś najemcą i masz zaległości w czynszu?
Jak najszybciej skontaktuj się z wynajmującym na piśmie i zapytaj o plan spłaty. NAV (norweski urząd pracy i opieki społecznej) może też doradzić w sprawie pomocy socjalnej.
Źródła
- Politiet: Ostrzeżenie o niezapłaconym czynszu, tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18
- Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18
- Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 ust. 3 lit. a
- Huseierne: Eksmisja
- Husleietvistutvalget: Kaucja i gwarancja
- Leieboerforeningen: Obowiązek zapłaty po stronie najemcy
- Keyhole Guarantee
