Betaler ikke leietakeren husleien, går du fram i tre trinn: skriftlig purring med frist, deretter varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 som gir to ukers frist, og til slutt begjæring om fravikelse til namsmannen. Bare namsmyndigheten kan gjennomføre en utkastelse.

Betaler leietakeren skyldig leie og påløpte kostnader før utkastelsen er gjennomført, stopper prosessen.

Enten du sier leietaker eller leieboer, er framgangsmåten den samme, og den er verdt å følge ryddig fra første dag. Dokumentasjonen du lager underveis er det som avgjør saken senere.

Kort fortalt:

  • Ta kontakt skriftlig først, og avtal en løsning hvis det lar seg gjøre.
  • Send purring, og før purregebyr og forsinkelsesrenter på kravet.
  • Send varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, som gir to ukers frist.
  • Går fristen ut, sender du begjæring om fravikelse til namsmannen.
  • Grunnlaget er tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a.
  • Utkastelse gjennomføres bare av namsmyndigheten, aldri av deg.
  • Meld krav mot depositumet eller garantien innen fristen som gjelder.

1. Ta kontakt skriftlig, med en gang

Det første du gjør er også det enkleste: ta kontakt og spør hva som har skjedd.

Mange manglende betalinger er praktiske, ikke prinsipielle. En lønn som kom sent, et byttet kontonummer, en sykemelding. En avtale om når og hvordan beløpet blir betalt løser de fleste sakene før de blir saker.

Gjør det skriftlig, gjerne på e-post eller i forvaltningssystemet. Det gir deg både en dialog og en dokumentasjon, og det koster ingenting.

Blir dere enige om en nedbetalingsplan, skriv den ned med beløp og datoer, og la begge bekrefte den.

2. Purring, gebyr og forsinkelsesrenter

Kommer betalingen fortsatt ikke, sender du en skriftlig purring med ny frist.

Du kan kreve purregebyr for purring sendt tidligst 14 dager etter forfall, og du kan kreve forsinkelsesrenter av det utestående beløpet.

Hold kravet ryddig fra starten: hvilken måned det gjelder, hvilket beløp, hvilken forfallsdato, og hva som er lagt til. Et krav som er tydelig dokumentert er langt enklere å få medhold i senere.

3. Varsel etter § 4-18: to ukers frist

Dette er det formelle steget, og det er her prosessen begynner å telle.

Varselet sendes skriftlig til leietakeren og gir to ukers frist. Politiets eget skjema formulerer fristen slik: leietakeren gis en frist på 14 dager til å betale.

Varselet skal fortelle leietakeren:

  • Hvilket beløp som skyldes, og for hvilken periode
  • At du vil begjære fravikelse dersom kravet ikke gjøres opp innen fristen
  • At utkastelsen kan unngås hvis skyldig leie, renter og kostnader betales før den gjennomføres

Det siste punktet er viktig, og det er verdt å formulere det vennlig. Målet ditt er som regel å få betalt, ikke å få leietakeren ut.

Politiet publiserer ferdige varselskjemaer for dette, og Huseierne har en digital versjon.

4. Begjæring om fravikelse til namsmannen

Går fristen ut uten at kravet er gjort opp, sender du begjæring om fravikelse til namsmannen.

Begjæringen skal inneholde opplysninger om partene, grunnlaget for kravet, og dokumentasjon på at varselet er sendt. Grunnlaget for begjæringen ved ubetalt husleie er tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a.

Namsmannen behandler saken og gjennomfører fravikelsen hvis vilkårene er oppfylt. Saksbehandlingstiden varierer mellom namsmannsdistriktene.

5. Det bare namsmannen kan gjøre

En utkastelse gjennomføres av namsmyndigheten, og bare av den.

Som utleier kan du ikke skifte lås, kaste ut eiendeler, stenge strøm eller vann, eller på annen måte tvinge leietakeren ut på egen hånd. Det gjelder selv om leietakeren åpenbart skylder deg penger.

Å ta saken i egne hender kan gjøre en sak du ville vunnet til en sak du taper, og det kan få konsekvenser for deg. La namsmannen gjøre jobben.

6. Meld kravet mot depositumet eller garantien

Parallelt med prosessen over melder du kravet mot sikkerheten som er stilt for leieforholdet.

Står sikkerheten som kontantdepositum på en sperret konto, følger du bankens prosess for utbetaling. Er dere uenige, avgjøres saken etter gjeldende prosess, og Husleietvistutvalget behandler slike tvister.

Er sikkerheten stilt som garanti, melder du kravet til garantisten innen fristen som står i garantidokumentet. Les dokumentet før du melder, og sjekk hvilken dokumentasjon som kreves.

Betaler garantisten kravet, retter garantisten det videre mot leietakeren. Leietakeren beholder altså ansvaret for beløpet.

7. Husleietvistutvalget

Er dere uenige om beløpet, om oppgjøret eller om hva som kan trekkes, kan både du og leietakeren bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Det er det offentlige organet for tvister i leieforhold.

Ta vare på all dokumentasjon fra dag én: leieavtalen, overtakelsesprotokollen, purringene, varselet, og all skriftlig dialog. Det er dette utvalget bygger avgjørelsen på.

Slik reduserer du risikoen neste gang

Når saken er ute av verden, er det verdt å se på hva som kan gjøres annerledes ved neste utleie.

  • Vurder leietakerens betalingsevne før signering, med et saklig grunnlag og etter reglene for personopplysninger.
  • Avtal sikkerheten før innflytting, og skriv beløpet og formen tydelig inn i leieavtalen.
  • Bruk en standardisert leiekontrakt og digital signering.
  • Sett opp automatisk innkreving og påminnelse av husleie, slik at en glemt betaling fanges opp med en gang.
  • Dokumenter overtakelsen med bilder og protokoll.
  • Hold all dialog skriftlig og samlet ett sted.

Med Keyhole kan du samle kontrakt, kredittvurdering og sikkerhet på ett sted, og du ser hvilken sikkerhet hver leietaker har stilt med.

Ofte stilte spørsmål

Hvor lenge må jeg vente før jeg sender varsel?

Varselet kan sendes når betalingen er misligholdt. Mange venter til en purring har gått ut, slik at dialogen er forsøkt først. Varselet gir uansett to ukers frist etter at det er sendt.

Kan jeg kaste ut leietakeren selv hvis hun har sluttet å betale?

Nei. Bare namsmyndigheten kan gjennomføre en utkastelse.

Hva skjer hvis leietakeren betaler etter at jeg har sendt begjæringen?

Betales skyldig leie og påløpte kostnader før utkastelsen er gjennomført, kan utkastelsen unngås.

Kan jeg kreve renter og gebyrer?

Du kan kreve purregebyr for purring sendt tidligst 14 dager etter forfall, og forsinkelsesrenter av det utestående beløpet.

Dekker depositumet eller garantien ubetalt husleie?

Ubetalt husleie er et typisk krav som kan dekkes, opptil det avtalte beløpet. Hva som faktisk omfattes av en garanti, står i garantidokumentet.

Hva om leietakeren nekter å flytte etter at leieforholdet er avsluttet?

Da gjelder den samme framgangsmåten: varsel etter § 4-18 med to ukers frist, og deretter begjæring om fravikelse til namsmannen.

Koster det noe å begjære fravikelse?

Ja, det påløper gebyrer og kostnader i prosessen. Namsmannen opplyser om de gjeldende satsene.

Neste steg

Er du utleier?

Bestill en gratis og uforpliktende samtale med Emma for å se hvordan du kan samle kontrakt, kredittvurdering og sikkerhet på ett sted før neste leieforhold starter.

Er du leietaker og har havnet bakpå med husleien?

Ta kontakt med utleieren din skriftlig så tidlig som mulig, og spør om en nedbetalingsplan. NAV kan også gi råd om økonomisk sosialhjelp.

Kilder

  • Politiet: Varsel om ubetalt husleie, tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18
  • Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18
  • Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a
  • Huseierne: Utkastelse
  • Husleietvistutvalget: Depositum og garanti
  • Leieboerforeningen: Leieboers betalingsplikt
  • Keyhole Guarantee